OLG Schleswig urteilt über auftragslose Zusatzleistungen

 
Ein Bauunternehmen führt geänderte oder zusätzliche Leistungen aus, für die der Bauherr keinen ausdrücklichen Auftrag erteilt hat, und fordert dafür eine gesonderte Vergütung. Ob und auf welcher Basis der Bauherr für diese Leistungen dann zahlen muss, darüber hatte das OLG Schleswig zu entscheiden.


Der Fall

Im vorliegenden Fall beauftragte ein Immobilieneigentümer ein Bauunternehmen damit, auf seinem Flachdachbungalow nachträglich ein Giebeldach zu errichten. Aufgrund zusätzlicher Leistungen und Massenmehrungen stiegen die Kosten in die Höhe. Das Unternehmen stellte die Verkleidungsarbeiten statt mit dem Ursprungspreis von rund 12.000 Euro, zu dem der Bauherr das Unternehmen beauftragt hatte, mit rund 22.000 Euro in Rechnung. Der Bauherr verweigerte die Zahlung des Mehrpreises mit der Begründung, die Zusatzarbeiten nicht in Auftrag gegeben zu haben. Dagegen wehrte sich das Unternehmen und klagte.

Das Urteil

Ergänzte Architektenpläne wiesen zwar zusätzliche Verkleidungen an der Traufseite und an den Dachüberständen der Giebelseite auf, jedoch konnte die Beauftragung des Unternehmers hinsichtlich der Zusatzleistungen nicht sicher festgestellt werden. Trotzdem gab das OLG Schleswig dem Bauunternehmen hinsichtlich seines Anspruchs auf Vergütung der Leistungen statt. Die Begründung: Gemäß § 2 Nr. 8 Abs. 2 Satz 1 VOB/B ist eine nicht in Auftrag gegebene erbrachte Leistung auch dann zu vergüten, wenn der Auftraggeber sie nachträglich anerkennt. Dafür genüge es, wenn der Auftraggeber durch sein tatsächliches Verhalten sein Einverständnis mit den Leistungen zum Ausdruck bringe. Nach Auffassung des Gerichts war dies im vorliegenden Fall gegeben, weil der Immobilieneigentümer die erweiterte Ausführung seines Auftrags bemerkt, geduldet und somit akzeptiert hatte. Das Bewusstsein, für die zusätzlichen Leistungen zahlen zu müssen, sei dabei nicht erforderlich gewesen. Bei der Annahme, die geänderte Leistung sei im Ursprungspreis mitabgegolten, handele es sich um einen unbeachtlichen Rechtsirrtum - dieser berühre aber nicht die Wirkung des Anerkenntnisses. Nach § 2 Nr. 8 Abs. 2 Satz 2 VOB/B gelte zudem: Nimmt der Auftragnehmer selbst an, dass es sich bei der Leistung um eine aus dem Ursprungsauftrag geschuldete handelt, spricht dies für die Notwendigkeit der Leistung und entstehe somit ein Zusatzvergütungsanspruch für den Auftragnehmer. Dessen Höhe sei genau so zu ermitteln, als wenn der Auftragnehmer einen Nachtragsauftrag erteilt habe.

Folgen des Urteils

Dieses Urteil zeigt Unternehmen Wege auf, ihren Vergütungsanspruch für Zusatzleistungen zu begründen. Für Bauherren ergibt sich daraus, dass sie die Grundlagen und Folgen von auftragslosen Zusatzleistungen kennen sollten. Bezüglich der Auftragserteilung heißt dies auf Details zu achten: Der Bauherr und der ihn beratende Architekt sollten überprüfen, welche Leistungen genau der Ursprungsauftrag erfassen und welche Arbeiten der Bauunternehmer abgeändert oder zusätzlich ausführen soll. Diese Arbeiten bedeuten dann für den Auftraggeber zusätzliche Kosten.

 

 

Allgemeine Geschäftsbedingungen im Bauvertrag

 

BGH, Urteil vom 12. Juli 2007 - VII ZR 154/06

Rechtsanwalt Zehender (FA Bau- und Architektenrecht) informiert darüber, dass der Bundesgerichtshof in einer sehr aktuellen Entscheidung zu Allgemeinen Geschäftsbedingungen in einem Bauvertrag Stellung genommen hat. Danach ist eine in Allgemeinen Geschäftsbedingungen des Auftraggebers enthaltene Klausel, wonach nur die erbrachten Leistungen des Auftragnehmers vergütet werden und weitergehende Ansprüche ausgeschlossen werden, unwirksam, wenn der Auftraggeber ohne besonderen Grund kündigt. Der Sachverhalt ist auszugsweise nachfolgend dargestellt.

Die Klägerin verlangte von der Beklagten restlichen Werklohn abzüglich ersparter Aufwendungen in Höhe von rund € 23.000,-. Nach dem zwischen der Klägerin und der Beklagten vereinbarten Leistungsverzeichnis waren 2094 m² Parkett und 1.036 m Sockelleisten zu verlegen. Ausgeführt wurden nur 244,5 m² Parkett und 185,3 m Sockelleisten. Zu den Mindermengen kam es, weil sich die Auftraggeberin der Beklagten entschlossen hatte, den Rest nicht mehr ausführen zu lassen. Grundlage des Vertrags waren das Verhandlungsprotokoll, das Leistungsverzeichnis, die Vertragsbedingungen zwischen Auftraggeber und Auftragnehmer, sowie die VOB Teil B und VOB Teil C. Im Generalunternehmervertrag zwischen der Beklagten und deren Auftraggeberin war geregelt, dass Leistungen herausgenommen werden konnten und sich der Pauschalpreis entsprechend um den Wert der entfallenden Leistung ermäßigt.

Nachdem die Beklagte der Klägerin formlos mitgeteilt hatte, dass keine weiteren Wohnungen mehr mit Parkett ausgestattet würden, verlangte die Klägerin Vergütung abzüglich ersparter Aufwendungen.

Das Landgericht hat der auf Zahlung gerichteten Klage teilweise stattgegeben. Das Berufungsgericht hat die Klage abgewiesen. Die Revision der Klägerin hatte Erfolg.

Aus den Gründen
Der Senat führt aus, dass eine in Allgemeinen Geschäftsbedingungen des Auftraggebers enthaltene Klausel, wonach nur die erbrachten Leistungen des Auftragnehmers vergütet werden und weiter gehende Ansprüche ausgeschlossen werden, wenn der Auftraggeber ohne besonderen Grund gekündigt, unwirksam sei. Dies benachteilige den Auftragnehmer entgegen Treu und Glauben. Die freie Kündigung des Auftraggebers sei nur gerechtfertigt, wenn dem Auftragnehmer hierdurch keine Nachteile entstünden. Gemäß 649 Satz 2 BGB habe der Auftragnehmer in diesem Fall Anspruch auf die vereinbarte Vergütung unter Anrechnung der ersparten Aufwendungen. Werde dieser Anspruch durch eine Allgemeine Geschäftsbedingung ausgeschlossen, entfalle der ausgewogene Ausgleich der widerstreitenden Interessen und es werde gegen den wesentlichen Grundsatz des § 649 BGB verstoßen.

 

 

 

Bauträgerleistung - Prospekt kann entscheidend sein

 

BGH, Urteil vom 25. 10. 2007 - VII ZR 205/06

Bauträger müssen bei der Gestaltung von Prospekten oder Modellen besondere Sorgfalt walten lassen. Ein dem Erwerber übergebener Prospekt kann nämlich für die Beurteilung der Frage, welche werkvertragliche Verpflichtung ein Bauträger übernimmt, ausschlaggebend sein - , sagt Susanne Dehm von der Quelle Bausparkasse.

Ein Immobilienkäufer erwarb mit notariellem Vertrag eine aus zwei Etagen bestehende, vom Bauträger noch zu errichtende Dachgeschosswohnung. In dem dazu herausgegebenen Verkaufsprospekt wurde die Wohnung als Dachgeschoss-Maisonettewohnung beworben und in der Grundrisszeichnung der oberen Etage (Spitzboden) waren ein Doppelbett sowie weiteres Mobiliar dargestellt. Nach Abnahme der Wohnung wurde diese vermietet. Später untersagte jedoch das Bauaufsichtsamt die Nutzung der oberen Etage zu Wohnzwecken und erlaubte lediglich eine Nutzung als Abstellraum.

Daraufhin verklagte der Käufer den Bauträger auf Schadenersatz. Der VII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs (BGH) gab ihm Recht, obwohl in der maßgeblichen Baubeschreibung, die dem Notarvertrag beigefügt gewesen ist, nur von einem "Abstellraum" die Rede war. Da jedoch im Prospekt Mobiliar eingezeichnet gewesen sei, sei der Eindruck entstanden, dass der Raum als Schlafzimmer und damit zu Wohnzwecken nutzbar sei. Diese Vorstellungen des Erwerbers über die zulässige uneingeschränkte Nutzbarkeit des Spitzbodens zu Wohnzwecken seien Vertragsinhalt geworden, urteilte der BGH.

Nach Meinung der Richter war somit dem Bauträger bewusst, dass der Charakter der verkauften Eigentumswohnung als Maisonettewohnung, also einer über zwei Etagen zu Wohnzwecken geeigneten und baurechtlich nutzbaren Wohnung, für die Kaufentscheidung des Klägers bedeutsam war und dieser bei Kenntnis des wahren Sachverhalts den Vertrag nicht mit diesem Inhalt abgeschlossen hätte. Darüber hinaus war dem Bauträger bereits bei Einholung der Baugenehmigung klar, dass eine Nutzung des Spitzbodens zu Wohnzwecken nicht genehmigt war.

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